«Следующий крупный крах случится через 18 лет после спада 1990 года, то есть в районе 2008 года, но если, конечно, не произойдет мировой войны»

– Фрэд Э. Фолдвари (1997 г.)

Кажется, что разрушительная волна, охватившая экономику США в 2008 году, застала всю планету врасплох. Выражение «финансовое цунами», столь часто используемое для ее описания, подтверждает тот факт, что, по общему мнению, эта катастрофа была вызвана внезапным событием.

На самом деле можно было наблюдать за возникновением мирового экономического кризиса и предвидеть его появление с удивительной степенью точности. И сделать это можно было задолго до того, как выражение «Обеспеченные долговые обязательства» (англ. Collateralized debt obligations, CDO) стало частью общей лексики.

Истинные причины кризиса можно найти в гораздо более отдаленный период времени, и их очень интересно изучить тем, кто хотел бы понять, что нас ждет в будущем в этой сфере.

В этой статье мы вместе поймем, как анализ тенденций рынка недвижимости является лучшим инструментом для прогнозирования его будущего. С помощью метода, который я собираюсь объяснить, можно не только увидеть тревожные сигналы взрыва пузыря на рынке недвижимости, но и использовать его как инструмент защиты от угроз и больших инвестиционных возможностей для умных инвесторов.

Квадранты цикла недвижимости

Во время мероприятий, которые я организую ежегодно по всей Италии и в Дубае, я отвожу важную часть объяснению тому, что такое циклы недвижимости или фазы экономических циклов, через которые проходят рынки недвижимости.

Уже в 1867 году Генри Джордж определил любопытный экономический цикл, состоящий из нескольких чередующихся фаз, которые характеризуют рынки недвижимости. Его теории можно обобщить на диаграмме (усовершенствованной Гленн Р. Мюллер), которая следует ниже.

I cicli immobiliari di Dubai - le 4 fasi

Схема разделена на квадранты, каждый из которых представляет фазу, т.е. период времени. Давайте рассмотрим каждую из них

ПЕРВАЯ ФАЗА: восстановление

Все мы знаем факторы, которые характеризуют рецессию: высокий уровень безработицы, сокращение потребления и снижение инвестиций со стороны компаний в здания, заводы и оборудование. В данной фазе цена земли, которая необходима для этого вида экономической деятельности, находится на самой низкой точке. Именно отсюда начинается экономический, обычно ускоряемый интервенциями правительства, благодаря снижению процентных ставок (ключевой компонент для инвестиций). Поэтому в результате увеличения спроса и снижения инвестиционных затрат компании принимают решение о расширении своей деятельности. Нанимается все больше людей, строится больше заводов и приобретается больше машин. Очевидно, что спрос на землю/здания, на которых можно осуществлять свою деятельность, также увеличивается. Следовательно, доля свободных площадей (офисы, здания коммерческого назначения, жилье и т.д.) снижается: компании занимают ранее свободные здания, а люди снимают/покупают дома, которые до этого были свободными/непроданными.

ВТОРАЯ ФАЗА: экспансия

Переход от фазы восстановления к фазе экспансии происходит, когда компании и частные лица приобретают или арендуют большинство ранее пустующих зданий. Уровень занятости начинает превышать средний долгосрочный уровень. Когда количество свободных зданий уменьшается, владельцы поднимают цены =”size-full wp-image-5292 aligncenter” src=”https://investierenindubai.com/wp-content/uploads/2018/10/i-quadranti-dei-cicli-immobiliari-dubai-3.jpg” alt=”I quadranti dei cicli immobiliari a Dubai – Fase 1 Ripresa – Fase 2 Espansione” width=”786″ height=”837″ />

Поскольку большая часть расходов на управление недвижимостью является фиксированной, поступления почти полностью переводятся в прибыль. Кроме того, увеличение прибыли приводит к новым инвестициям: приобретается новые объекты, или реструктуризируются/модернизируются существующие или свободные. Следуя базовым экономическим правилам, можно сделать вывод, что новое предложение удовлетворит растущий спрос. За этим логично последует снижение арендной платы и цен на землю. Но вот неожиданный поворот: несмотря на увеличение спроса, строительство новых зданий занимает много времени. Почему? Прежде всего, необходимо провести углубленное исследование рынка. Кроме того, перед покупкой земли необходимо провести целый ряд переговоров между владельцем и покупателем. Затем следует разделение на зоны и получение всех необходимых разрешений. Также необходимо получить финансирование для проекта (и это нелегкое дело для компании, которая выходит из фазы рецессии), и, наконец, строительство самого здания займет много времени (в среднем от 2 до 5 лет). Когда, в конце концов, новая недвижимость готова к продаже/аренде, экономическая экспансия продолжается уже 5 или 7 лет . Тем не менее, в этот период не было нового предложения, и уровень занятости и стоимость недвижимости увеличились. На самом деле, в этот момент цикла, стоимость недвижимости не только увеличилась, но и продолжает неумолимо расти. Инвесторы продолжают учитывают это в своих прогнозах для бизнеса. Таким образом, мы достигли той критической точки в цикле, когда цена на землю и недвижимость начинает отражать не актуальные рыночные обстоятельства, а ожидаемый будущий рост арендной платы. Поэтому инвесторы, полагая что текущая цена оправдана, т.к позволит им заработать в будущем переплачивают за землю учитывая при этом не текущие рыночные тенденции, а будущие. Итак, бум неизбежен.

ТРЕТЯЯ ФАЗА: гиперпредложение

До тех пор пока уровень занятости превышает средний долгосрочный уровень, наблюдается тенденция к росту стоимости недвижимости и арендной платы. Эта тенденция на повышение позволяет инвесторам получать больше дохода, и, следовательно, приступать к новому строительству. Это происходит как в фазе экспансии, так и в фазе так называемого гиперпредложении (т.е. на этапе, когда предложение гораздо выше спроса).

Переход от фазы экспансии к фазе гиперпредложении отмечен первым кризисным индикатором, который характеризует цикл рынка недвижимости: увеличение свободных/непроданных объектов недвижимости.

Fase di espansione e Fase di offerta eccessiva

Это происходит, когда новые здания (те, которые уже упоминались в фазе экспансии, и строились несколько лет) наконец-то готовы удовлетворить спрос. Поскольку уровень занятости все еще выше среднего долгосрочного уровня занятости, стоимость недвижимости все еще увеличивается, но теперь медленнее (т.е.рынок недвижимости не ускоряется, а замедляется). Это представляет собой кризисный момент для сектора недвижимости. А то, что будет дальше, определит степень опасности следующей рецессии.

Умный инвестор, заметив изменение тенденции роста стоимости недвижимости, должен прекратить инвестировать на этом этапе цикла, однако большинство инвесторов продолжают инвестировать находясь в плену иллюзии прибыли.

ЧЕТВЕРТАЯ ФАЗА: рецессия

Переход от фазы гиперпредложении к фазе рецессии отмечен вторым индикатором кризиса цикла: уровень занятости падает ниже среднего долгосрочного уровня занятости. Больше не строятся новые здания, но проекты, начатые в предыдущей фазе, все еще завершаются. Это приводит к избытку доступных зданий, превышающему спрос, и, как следствие, к резкому снижению уровня занятости. Стоимость недвижимости и арендной платы уменьшается, и поэтому уменьшаются доходы владельца.

Offerta eccessiva - boom - bolla immobiliare dubai

Наконец, инвесторы должны обращать внимание на третий индикатор кризиса: повышение процентных ставок. Общее повышение цен, характерное для фазы экспансии и гиперпредложении, рано или поздно заставит центральные банки повысить процентные ставки для борьбы с инфляцией. Хорошая новость заключается в том, что это не позволит инвесторам строить новые здания, которые остались бы свободными/непроданными, поскольку процентные ставки будут настолько высокими, что сделают новые строительные проекты экономически невыгодными. Плохая новость заключается в том, что будет слишком поздно для проектов, которые начались в середине бума. После снижения уровня занятости, снижения стоимости недвижимости (и, следовательно, снижения выручки) и увеличения процентных ставок (высокие постоянные расходы) становится очевидным, что прибыль владельцев недвижимости, которые инвестировали в неправильное время, оказывается под угрозой. Ряд других, еще более серьезных проблем связан с кризисом крупнейшего двигателя роста экономики (то есть рынка недвижимости). Просто подумайте о том, что кризис в сфере недвижимости может оказать огромное влияние на экономику в целом, а это, в свою очередь, приведет к дальнейшему обвалу рынка недвижимости.

Длительность и периодичность цикла недвижимости

Вероятно что, наиболее удивительным аспектом цикла, который характеризует рынок недвижимости, является не его неизбежность, а его регулярность. Экономист Гомер Хойт, в подробном исследовании рынка недвижимости американского города Чикаго и самых больших рынков недвижимости США, обнаружил, что этот цикл, начиная с 1800-х годов, регулярно повторяется с частотой 18 лет.

Cicli immobiliari storici

Только за двумя исключениями (период Второй мировой войны и в 1979 году, когда Федеральная резервная система удвоила процентные ставки) цикл сохранял свою регулярность, даже в течение десятилетий после исследования, проведенного Хойтом.

В какой фазе цикла недвижимости находимся в настоящее время?

Прежде всего, хочу еще раз подчеркнуть, что Мировой экономический кризис не был вызван неожиданным событием. Те, кто глубоко изучил цикл недвижимости, хорошо понимают, что кризис действительно произошел точно по графику. Период кризиса был тяжелым, но открыл новый цикл недвижимости. Сегодня большинство рынков недвижимости находятся в фазе восстановления/экспансии. Другие, как видно из строящихся зданий и множества подъемных кранов, уже вошли в следующую фазу (т.е. гиперпредложение).

Те, кто тщательно изучил причины финансового кризиса 2008 года, вероятно, уже будут обеспокоены следующим кризисом в сфере недвижимости. Однако, если Джордж, Харрисон и Фолдвари правы, не о чем беспокоиться до следующего пика, который состоится около 2024 года.

До тех пор, за исключением периодических спадов и неизбежных затруднений, сектор недвижимости, вероятно, будет переживать длительный период экспансии и процветания в ближайшие годы.

И в Дубае?

Эмират Дубай уже прошел фазу гиперпредложении, начавшуюся с обвала цен на нефть в 2015 году, и сегодня близится к концу рецессии. Ожидается, что в 2019 году фаза рецессии цикла недвижимости закончится, и начнется фаза восстановлении. Любой, кто внимательно прочитал то, что я написал выше, уже догадался, в какой ситуации мы находимся. В данной фазе цикл, который приводит к окончанию рецессии, начинается, что означает, что цены все еще очень низки, но они обречены расти. В результате, у умного инвестора имеется возможность большого конкурентного преимущества и он должен понимать, что это хорошее время для инвестиций.