Инвестируйте в недвижимость в Дубае
Знаменитый город роскоши, богатства и элегантности: более чем 2 миллиона жителей делают его одним из самых популярных и населенных мест в Персидском заливе. Известный своими рекордными небоскребами, включая внушительный и знаменитый Бурдж-Халифа (830 метров), своими торговыми центрами и невероятно роскошными отелями, Дубай окружен экзотическим и необычным ландшафтом песчаных дюн, которые делают его еще более элегантным и эксклюзивным. По величине эмирата (второй после Абу-Даби), этот город имеет завидную связь со всем миром. На протяжении многих лет коллективное воображение взращивало веру в то, что Дубай — это мир, доступный лишь для избранных. Наоборот, это реальная возможность для всех тех, кто ищет выгодные возможности для достижения своих целей.

Сегодня Дубай является местом, которое привлекает внимание не только иностранных инвесторов, но и зарубежных рынков. Причин для этого много, так же, как и мнений. Основная причина, которая вызывает дискуссию, состоит в том, что действительно трудно располагать всеми инструментами, чтобы понять удобство инвестиций в недвижимость в эмирате. Зачастую различные источники имеют дело только с темами их сектора, и следует признать, что часто информация является частичной, если не полностью недостоверной. В этой статье мы рассмотрим проблему на 360° для получения общей картины, охватывающей все аспекты, полезные для оценки инвестиций в недвижимость в эмирате Дубай.

Давайте начнем с краткого изложения основных причин, которые сегодня подталкивают инвесторов из более чем 140 разных стран к инвестированию в недвижимость в Дубае. Каждый из упомянутых ниже пунктов, в свою очередь, расходится на другие аспекты, которые все вместе выливаются в выигрышное взаимодействие.

Для удобства я разделил причины, по которым сегодня инвестиции в недвижимость в Дубае являются отличной возможностью, на 10 макро-областей:

 

Стратегическое географическое положение, растущая экономика, быстро развивающийся туристический сектор, безопасность, стабильная валюта, привязанная к доллару (USD)

Этот пункт имеет особое значение, поскольку он выделяет элемент, который имеет решающее значение для успеха Дубая, а именно его стратегическое географическое положение.

Где находится Дубай? Дубай идеально расположен в месте встречи между западным и азиатским рынками: он может соединить 6 миллиардов человек в 8 часах полета. Следовательно, в первую очередь, с годами он стал стратегической остановкой, во-вторых, если считать свободные зоны движущими силами бизнеса, он превратится в точку, в которой компании могут фактически получить доступ ко всему миру (HUB). Не случайно, что в течение нескольких месяцев порт Джебель Али превзошел по транзитному порт Гонконга, который, как известно, имел исторический рекорд. Наконец, не следует недооценивать тот факт, что из Дубая можно получить доступ к основным автомагистралям, которые пересекают весь Аравийский полуостров.

Экономика с сильным ростом. На самом деле, мало кто знает, что эмират Дубай отличается уникальной особенностью в федерации: он единственный из 7 эмиратов обладает 70% ВВП от ненефтяных секторов. Это означает, что экономическая система лишь в небольшой степени зависит от колебаний на рынке цен на нефть и поэтому она более стабильна, чем сам рынок. Согласно данным Международного валютного фонда, экономика характеризуется постоянным ростом (последнее увеличение ВВП отмечалось в + 2,8% в 2017 году по сравнению с 2016 годом). Дубай не демонстрирует никаких признаков замедления. Учитывая ряд факторов, влияющих на эту тенденцию, мы можем сделать вывод, что рыночная стоимость объектов недвижимости в Дубае определяется положительными социально-экономическими переменными, такими как непрерывный миграционный поток, расширение рынка труда, быстрое развитие инфраструктуры, рост сферы туризма и розничной торговли, что значительно повышает привлекательность и, прежде всего, рентабельность зданий. Кроме того, государственный долг Дубая очень низок: около 15% от ВВП.

Расширение туристического сектора (отели и гостиничные апартаменты) : данные о туристическом потоке в Дубае говорят однозначно: рост в последние годы был постоянным. Основным пунктом является высокий уровень занятости в гостиничном секторе с процентами значительно выше 80% в сегменте роскоши. В ожидании растущего спроса, особенно в связи с 2020 годом, в который нормальный въезд туристов добавит еще 25 миллионов посетителей, было открыто множество строительных площадок для строительства новых и впечатляющих гостиничных структур.

Спрос высок как в отношении отелей, так и гостиничных апартаментов, и все самые важные аналитические агентства в мире согласны с тем, что уровню занятости, несмотря на рост нового предложения, суждено вновь подняться. Для инвесторов этот сценарий представляет собой очень важную возможность, поскольку он сочетает в себе два элемента, которые обеспечивают значительную прибыль от инвестиций.

Первый касается покупной цены: большинство проектов находятся на начальном этапе или в стадии строительства, поэтому покупка номеров в отелях или гостиничных апартаментов сочетается с формулой off-plan, которая предлагает цены значительно ниже рыночной стоимости, которую строящееся здание приобретет, когда оно будет закончено и введено в эксплуатацию.

Второй связан с производительностью: такие высокие показатели занятости гарантируют очень высокую прибыль в расчете на одну комнату, поскольку недвижимость «работает» практически весь год. Не следует недооценивать, что, в частности, в 2020 году стоимость за ночь значительно вырастет.

Жить и инвестировать в безопасность — еще один аргумент в пользу Дубая. ОАЭ ( Объединенные Арабские Эмираты,) — это вторая самая безопасная страна в мире после Финляндии с уровнем преступности менее 4%. Кроме того, что касается рынка недвижимости, о чем говорится в этой статье, транзакции, капитал и инвестиции гарантируются государственными органами, которые осуществляют мониторинг и регулирование рынка недвижимости, практически полностью снижая уровень риска для инвесторов. Другим невероятно важным аспектом является то, что эмират Дубай находится в районе, не подверженном стихийным бедствиям. Этот элемент, с точки зрения инвестиций в недвижимость, очень важен, поскольку он обеспечивает постоянную отдачу. Просто представьте потери прибыли для инвесторов, которые вложились в тропическую зону, когда, к примеру, климатическое бедствие снижает поток туристов, а также наносит огромный ущерб возведенным структурам.

Экономические данные имеют решающее значение, так как инвестировать в иностранную собственность значит инвестировать во всю экономику страны.

Стабильная и привязанная к доллару США валюта (доллар). Местная валюта является дирхамом (дирхам) и имеет важную характеристику привязки к доллару с коэффициентом, зафиксированным на уровне 3,67 (1 доллар США = 3,67 дирхам). Это делает его абсолютно стабильным и не подверженным неожиданным колебаниям. В результате, инвестиции в недвижимость в Дубае также становятся важной возможностью дифференцировать свои накопления с другой валютой, тем самым снижая вероятность потери ее стоимости. Рынком недвижимости Дубая движут позитивные социально-экономические перемены. Сочетание этих элементов делает рынок недвижимости Дубая очень привлекательным для инвесторов и в то же время прибыльным, превышающим средний международный уровень.

БЕСПЛАТНЫЕ ЗОНЫ, где иностранные предприниматели могут начать свой бизнес без необходимости иметь 51% местного партнера, быстрое и простое начало бизнеса.

Быстрая и простая организация бизнеса: благодаря свободным зонам (свободные зоны, созданные в 1985 году с возведением Джебель Али Фри Зон) иностранные предприниматели могут очень просто и быстро начать свой бизнес в Дубае. На самом деле, более 100 из 500 компаний из списка Fortune 500 (включая гигантов в пределах досягаемости Microsoft, Oracle и Tesla) уже присутствуют в Эмирате. Рост компаний означает растущую потребность в недвижимости для размещения сотрудников и менеджеров. Условия, которые привели к этому сценарию, совпадают с уникальными характеристиками свободных зон:

  • Низкие расходы на открытие
  • Упрощенная бюрократия
  • Возможность запроса резидентской визы (вид на жительство для резидентов)
  • 100% иностранная собственность компаний
  • Нулевой подоходный налог с предприятий
  • Нулевой подоходный налог
  • Нет налога на импорт
  • Возможность 100% репатриации капитала

Именно налоговый аргумент является мерой, которая в последние годы все больше стимулирует иностранные инвестиции. Чтобы понять как, достаточно привести небольшой пример: представьте недвижимость стоимостью 500 000 долларов. В Лондоне можно ожидать, что придется заплатить еще 11 650 долларов в виде налогов на недвижимость, в то время как в Гонконге эта цифра возрастет до 75 100 долларов. Но если Вы покупаете ту же недвижимость в Дубае, налог на недвижимость платить не нужно.

Доход от аренды ( доход от аренды ) среди самых прибыльных в мире, а также высока ликвидность рынка недвижимости

У Вас есть € 1 000 000,00 для инвестиций в недвижимость и Вы ищете элитную недвижимость, давайте посмотрим, что Вы выберете? Дайте мне знать в комментариях в конце этой статьи…

  • 16 кв.м в Монако  или 138 кв.м в Дубае 

Эта инфографика, использующая данные Knight Frank, даст Вам представление о том, где наиболее удобно покупать.

Чтобы инвестировать в элитную недвижимость, одним из первых соображений, вероятно, будет вопрос, где ее покупать. Местоположение является одним из определяющих факторов успеха Ваших инвестиций, но, как показывает инфографика, это может оказать огромное влияние на то, какую площадь Вы сможете себе позволить. Тем, кто полон решимости инвестировать в недвижимость в Монако, вероятно, придется ожидать гораздо более низкого возврата инвестиций (ROI). Один миллион евро позволит Вам приобрести здание площадью всего в 16 квадратных метров, и я считаю, что арендатор 16 квадратных метров не пожелает платить более 500,00 евро в месяц (ROI = 0,6%) Расчет: (500 х 12 месяцев) / € 1 000 000,00.

С моей точки зрения, самым просторным и, вероятно, самым прибыльным вариантом был бы Дубай с 138 квадратными метрами и средним доходном в около 6% чистой прибыли + 900% по сравнению с 0,6% в Монако.

Примечание редактора: У меня есть клиенты, которые инвестировали в недвижимость в Дубае и зарабатывают 10% в год, то есть + 1,566% по сравнению с 0,6% в Монако.

Дубай или Монако / Монте-Карло? width=

Доходность инвестиций в недвижимость средних и малых размеров колеблется между 5,77 % и 7,21%. Для сравнения, доходность, предлагаемая для того же объекта недвижимости в Гонконге, равна 2,82%, в Индии равна 2,22%, в Сингапуре 2,83%.. По этой причине инвесторы из Индии, Пакистана и Великобритании инвестируют в недвижимость в Дубае около 20 миллиардов дирхам каждый год.

Согласно Global Property Guide, Дубай является необычной моделью, поскольку, как правило, в других крупных городах мира квартиры меньшего размера пропорционально являются самыми дорогими (самая высокая цена за кв.м ).

Недвижимость Дубая является высоколиквидным рынком (в отличие от сектора в целом, характеризующегося длительным временем продаж и трудностями в сделках, вызванными бюрократической волокитой), что позволяет приобретать различные типы недвижимости по относительно доступным ценам по сравнению с другими роскошными местами назначения. Это является результатом высокой приверженности правительства и специализированных органов к открытию сектора для иностранных инвесторов посредством многочисленных инициатив, которые привели к созданию таких чрезвычайно выгодных условий. Эти условия привели к важному и прочному расширению рынка: в 2017 году 39,480 иностранных инвесторов решили вложить инвестиции в недвижимость в Дубаепо сравнению с 28 000 в 2016.

Сильная оценка капитала (увеличение стоимости недвижимости с течением времени)

Инвестирование в недвижимость в Дубае сегодня означает значительную оценку вложенного капитала. На самом деле, в этой конкретной ситуации есть два ключевых фактора, которые будут сильно влиять на увеличение стоимости недвижимости в краткосрочной перспективе. Первый является физиологическим и следует динамике неподвижных циклов. Эмират Дубай в настоящее время находится в конце рецессии, которая характеризуется низкими и доступными ценами. Вскоре он вступит в фазу расширения, что ознаменует увеличение спроса и относительный рост цен. В то же самое время второй элемент обоснован внешними событиями, прежде всего World Expo. Универсальная выставка, за которой последует 50-летие Объединенных Арабских Эмиратов в 2021 году и чемпионат мира в Катаре в 2022 году, который станет сильным драйвером роста цен.

В целом, в краткосрочной перспективе мы станем свидетелями позитивной кривой цикла недвижимости, в значительной степени обусловленной влиянием международных событий, которые определенно утвердят позицию Дубая среди самых важных городов для бизнеса в мире. Общая оценка, по всей вероятности и заниженная в ​​качестве меры предосторожности, будет установлена ​​между 15% и 30% через 5 лет.

Быстрый и простой доступ к кредитам и ипотекам (варианты финансирования)

Одним из фундаментальных аспектов, побуждающих инвесторов со всего мира инвестировать в недвижимость в Дубае, является предрасположенность кредитных организаций к реализации ипотеки для покупки недвижимости. Это определяется, с одной стороны, сильной ликвидностью банков, а с другой стороны — строгими законами, которые контролируют защиту кредитов в секторе недвижимости. На самом деле, получить доступ к кредиту очень просто и, прежде всего, быстро (при условии его уплаты), в отличие от европейских стран, где практика часто является длительной и сложной для завершения.

В частности, банки предлагают выгодные преимущества иностранным инвесторам-нерезидентам, которые намерены приобрести недвижимость для инвестиций или в качестве второго дома в Эмирате, среди которых основными являются:

  • до 50% прибыли от стоимости имущества
  • Простой доступ к кредитам на сумму до 1 млн. дирхамов
  • Ипотека до 25 лет
  • Конкурентоспособные процентные ставки
  • Кредиты как работникам, так и частным предпринимателям

Документы, необходимые для начала запроса на кредит, — это бланк запроса, паспорт и банковский счет.

Для управления ликвидностью можно использовать имущество в качестве гарантии. Это означает, что если у Вас есть полностью оплаченная и не заложенная недвижимость, Вы можете воспользоваться различными банковскими и финансовыми программами Home Equity, которые позволят вам Вывести капитал из своего дома. Выпущенные деньги могут быть использованы для финансирования расходов или других инвестиций.

Открытое правительство (ориентированное на бизнес) и инфраструктура мирового уровня

Инновационная и бизнес-ориентированная политика и инфраструктуры и мирового уровня завершают процедуру открытия рынков для иностранного капитала и инвесторов, упрощенная бюрократия как в государственном, так и в частном секторах играет основополагающую роль в привлекательности эмирата для иностранных инвесторов, которые хотят вкладывать доходы в недвижимость в Дубае. Кроме того, развитие инфраструктуры мирового класса еще больше способствовало созданию иностранных компаний и видов деятельности, что внесло большой вклад в расширение города.

Агентства по защите и прозрачности инвестиций (RERA и Escrow Account)

Сектор недвижимости Дубая регулируется четкой и строгой системой правил, разработанных для защиты каждой формы сделки и договорных ограничений, существующих между стороной-продавцом и покупателем.

Правительство, разрабатывая быстрые и эффективные бюрократические системы для контроля и обеспечения прозрачности сделок с недвижимостью, все в большей степени берет на себя обязательство устранять все отраслевые риски, которые могут поставить под угрозу надежность, и прежде всего репутацию рынка.

По этой причине в 2008 году были созданы два важных и основополагающих административных органа:

  • <сильный> RERA

Агентство по регулированию недвижимого имущества занимается контролем деятельности, связанной с недвижимостью (оно также может просматривать официальный ход работы каждого проекта в режиме онлайн) и брокерской деятельностью. Все компании, которые намереваются начать бизнес в секторе недвижимости в Дубае, должны сначала получить одобрение RERA, прежде чем отправлять свои заявления в Департамент экономического развития Дубая. Кроме того, он регистрирует всех агентов по недвижимости и проверяет договоры, заключенные с покупателями. В случае возникновения споров создается специально отведенный суд.

  • СЧЕТ ЭСКРОУ

Это депозит средств независимой третьей стороне, агенту условного депонирования, который обязуется хранить сумму, полученную клиентом, до фактической реализации проекта. Только тогда, когда будет подтверждено, что все договорные условия были соблюдены, он передаст сумму продавцу или, в случае невыполнения обязательств или незавершенного строительства, вернет уплаченную сумму. По сути, это юридическое соглашение, которое позволяет сторонам выполнять свои обязательства без возникновения споров. Наиболее интересным правилом, касающимся этой фигуры, является то, что производитель обязуется внести 20% от стоимости всей строительной работы на Эскроу-счет до начала работ и продаж.

Гарантии, выданные этими двумя органами, наряду с увеличением регистрационного налога на недвижимость с 2% до 4%, делают сектор недвижимости Дубая сегодня надежным и стабильным.

Любые споры всегда решаются в короткие сроки специальным судом, и вероятность дефолта практически равна нулю: в Дубае невозможно не заплатить.

Таким образом, система торговли недвижимостью является быстрой и динамичной: переговоры всегда заключаются в короткие сроки, поэтому в большинстве случаев время на раздумывание обычно заканчивается проигрышем.

Dubai World Expo 2020

Две крупные консалтинговые компании по недвижимости, JJL и Knight Frank, ожидают небольшого падения цен. Тем не менее, Moody’s Investor Service заявило, что расходы на общественную инфраструктуру в Дубае и привлечение многочисленных иностранных инвестиций окажут существенную поддержку рынку недвижимости в ближайшие годы.

Интересно то, что цены на аренду квартир как среднего, так и большого размера, не будут реагировать на изменения стоимости недвижимости, напротив, они будут оставаться очень стабильными, сохраняя при этом высокую выручку. Все разработчики в последнее время прилагают всевозможные усилия, чтобы сократить расходы на обслуживание и снизить затраты на обслуживание и строительство.

Последний, но, возможно, самый важный момент заключается в том, что в 2020 году в Дубае пройдет Всемирная выставка, которая привлечет не только 25 000 000 посетителей, но и позволит создать 227 000 новых рабочих мест, что, несомненно, окажет очень положительное влияние на рынок недвижимости в целом и исчерпает любой тип избыточного предложения, сохраняя цены на недвижимость от риска девальвации. Это мероприятие словно магнит привлечет иностранные инвестиции, и будет происходить в то время, когда Дубай находится в состоянии процветания и будет только и делать что повышать благосостояние и укрепление исключительного имиджа самого города.

Стиль жизни (Lifestyle)

Факторы, определяющие сегодня удобство для инвесторов при вложении в недвижимость в Дубае, являются в основном экономическими и финансовыми, основанными на рынках и сделках. Тем не менее, существует аспект, о котором мало кто говорит, но который в действительности является одним из главных столпов, на которых основан успех недвижимости в Дубае, а именно стиль жизни.

Дубайский стиль жизни востребован людьми со всего мира: роскошь, удобства, круглосуточное обслуживание, развлечения, светская жизнь, покупки и развлечения — вот лишь несколько примеров.

Несколько инвесторов покупают объекты недвижимости, чтобы переехать или провести некоторое время в году в этом роскошном оазисе в пустыне, таким образом, наслаждаясь жизнью самого высокого уровня, свободной от преступности.

Не следует упускать из виду тот факт, что проживание или посещение Дубая одного придает ему в глазах других людей исключительный социальный статус, нередко ассоциируемый с успехом.

НЕТ НАЛОГОВ на имущество, Налог на корпоративный доход, налог на доходы физических лиц, налог на 100% репатриацию инвестированного капитала

Вполне очевидно, что самое большое удобство для иностранных инвесторов заключается в том, что в Дубае налоговое бремя равно нулю. Это означает, что нет налога с человека или компании, не говоря уже о возврате. Кроме того, нет никаких налогов на недвижимость, таких как итальянский ИДУ.

Инвесторы могут репатриировать вложенный капитал без уплаты налогов. Это, несомненно, представляет собой важное конкурентное преимущество по сравнению с другими странами-конкурентами на рынке недвижимости.

Единственное исключение связано с введением НДС в размере 5% с января 2018 года. Однако в отношении недвижимости налог на добавленную стоимость применяется только к определенным объектам коммерческого использования, в то время как жилые здания ему не подвержены.