Инвестиции off plan в дубайскую недвижимость

Идея покупки недвижимости off-plan (или недвижимости, которая еще строится или будет построена) стала менее распространенной после того, как многие инвесторы потеряли большую часть своих денег в результате кризиса, разразившегося в Дубае в 2008-2009. Некоторые кредитные учреждения и покупатели мгновенно осознали, что здания в стадии строительства которые они приобрели, после завершения строительства стоили меньше, чем их первоначальный депозит. Но настоящая проблема заключается не в том, что конечная недвижимость стоила меньше, чем было заплачено во время строительства. Более того, многие строительные проекты были постепенно прерваны и заброшены, и, следовательно, инвесторы потеряли все, что вложили. Таким образом, достаточное количество людей боролись или все еще борются законными способами, пытаясь вернуть свои первоначальные инвестиции. Многие строители и застройщики обанкротились. Цены на недвижимость резко упали, ставя под угрозу строительные работы, что вызвало начало замкнутого круга.

Рынок, к сожалению, следует стадному чувству. И только люди, которые ранее проводили обширные исследования, смогли пережить финансовый кризис 2008 года.

Основными жертвами финансового кризиса стали:

  1. Покупатели, которые не намеревались инвестировать в недвижимость
  2. Слишком эмоциональные покупатели, которые последовали за своим внезапным порывом

Внимание: банки также сыграли важную роль в развязывании этих событий в 2008 году. В действительности, ослабив кредитную политику, они подтолкнули спрос к снижению цен на недвижимость. С тех пор, чтобы поощрить инвесторов и попытаться укрепить доверие к рынку, Земельный департамент Дубая (DLD) ввел ряд нормативных актов, направленных на борьбу со спекуляцией ценами и ограничение рисков, связанных с инвестициями off plan.

Кризис миновал, и мы вступили в новый исторический период. Я решил написать эту статью, потому что многие потенциальные инвесторы по-прежнему обоснованно потрясены событиями 2008 года, и по этой причине у них есть серьезные сомнения относительно инвестиций off plan в Дубае. Такое отношение, каким бы понятным оно ни было, имеет побочный эффект от потери важных инвестиционных возможностей. Итак, внесем некоторую ясность. Следуя вышесказанному, рынок инвестиций off plan в Дубае сейчас полностью изменился. По этой причине необходимо ознакомиться с нововведениями перед тем, как входить в этот бизнес. Вложение в собственность off plan требует особо пристального внимания.

  1. Вы не должны позволять делу брать над Вами руководство.
  2. Вы должны стараться не “следовать за стадом”
  3. Не следует прислушиваться к советам большинства в смутные времена и при неясных обстоятельствах

Если все сделано правильно, Ваши инвестиции в недвижимость, которая будет построена (или строится), могут быть достаточно прибыльными.

Зачем покупать недвижимость off plan?

Вхождение в рынок нового строительства может иметь много преимуществ.

  1. Прежде всего, этот сектор позволяет инвестировать больше ограниченного капитала: стоимость покупки недвижимости, которая еще не завершена, в среднем на 10-30% ниже стоимости уже построенного здания. Это позволит Вам получить более высокую прибыль в случае повышения стоимости имущества.
  2. Позволяет управлять своими финансами, поскольку Вы можете получать отсроченные платежи (и капитал, необходимый для инвестиций) заранее, что освобождает Вас от запрашивания банковского кредита для финансирования покупки недвижимости.
  3. Это позволяет Вам инвестировать в недвижимость пассивным образом, без особого участия, особенно если Вы намерены перепродать свои инвестиции до завершения строительства.
  4. В некоторых особых случаях это позволяет увеличить доход от аренды.

Но, однако,не все так просто. Крайне важно провести необходимые исследования и тщательный анализ, прежде чем инвестировать хотя бы одну копейку в этот рынок, полный подводных камней и не всегда ненадежных деятелей.

Как оценить недвижимость off plan?

Люди обычно выбирают недвижимость для инвестирования, основываясь на рекомендациях знакомых или агента. На развивающемся рынке, таком как Дубай, основным средством, с помощью которого оцениваются дела с недвижимостью, является так называемое слово «из уст в уста», которого часто более чем достаточно, чтобы убедить покупателя инвестировать в определенную недвижимость. Вероятно, стоит повторить этот пункт: к этапу оценки объекта недвижимости off plan, в который Вы намерены инвестировать, не следует относиться легкомысленно и определенно не следует заниматься бизнесом, основываясь на простых слухах (как правило, неправдоподобных, полученных от людей, ни разу не вложивших ни во что ни копейки из собственного кармана).

Есть, в частности, некоторые моменты, на которые следует обратить внимание:

  1. Оцените сообщество, в которое Вы инвестируете.
  2. Оцените главного разработчика.
  3. Оцените разработчика, ответственного за проект.
  4. Оцените проект, план его оплаты и Ваше финансовое положение.

Оцените сообщество, в которое Вы планируете инвестировать.

Прежде всего необходимо будет следовать первому правилу рынка недвижимости: местоположение, местоположение, местоположение! Каждое сообщество представляет свои собственные драйверы спроса, определенное управление цепочкой поставок, свои собственные этапы развития, свои собственные услуги и свои запланированные инфраструктурные работы.

Наиболее известные и важные сообщества не всегда являются наиболее прибыльными для инвестора с точки зрения доходности, и то же самое относится и к недвижимости, продаваемой по доступным ценам. Прежде чем делать инвестиции, необходимо быть в курсе общих показателей цен и тенденций арендной платы в соответствующем районе. Кроме того, принципиально важно проверить цикл недвижимости, для того, чтобы заранее определить, стоит ли инвестировать в этот вид деятельности в данное время или нет. Если Вы намерены инвестировать в недвижимость off-plan для получения арендного дохода от недвижимости (после завершения строительства), Вам придется тщательно оценить инфраструктуру и услуги, предлагаемые сообществом, под руководством которого находится недвижимость, чтобы предложить их своим будущим арендаторам. Например, в таких сообществах, как Liwan (точка очереди), цены на все еще строящиеся здания достаточно доступны для инвесторов, но, с другой стороны, сообщество еще не может предложить достаточно услуг, таких как торговые точки (торговый центр все еще находится в стадии строительства) и расположение, соответствующее средним ожиданиям (ландшафт все еще довольно стерильный). Эти факторы несомненно оказывают негативное влияние на прибыль инвесторов, поскольку они могут столкнуться с некоторыми трудностями в привлечении арендаторов в свои дома. Единственный положительный аспект этого вопроса состоит в том, что с постепенным развитием сообщества, доходы инвесторов будут увеличиваться благодаря оценке зданий. С другой стороны, другие сообщества могут привлекать инвесторов для своих будущих инфраструктурных проектов. Например, Управление автомобильных дорог и транспорта Дубая (RTA) объявило о своем намерении ускорить проект по расширению красной линии метро Дубая (стоимостью 1,36 миллиарда долларов), чтобы создать соединение с Экспо (Всемирным Центром Дубая). Расширение метро также косвенно повлияет на другие сообщества, такие как Дискавери Гарденс, Аль-Фурджан, ИМПЗ, Зеленая общественная деревня и Дубайский Инвестиционный Парк, которые, в свою очередь, получат выгоду и выгоду от проекта и, следовательно, будут искать возможности для инвестиций в своей области. В то же время на другой стороне города было решено расширить и зеленую линию метро, построив участок длиной 20,6 км, включая 11 станций (как подземных, так и наземных) между существующими станциями Аль Джаддаф и Академический Город. Этот проект принесет значительные выгоды для городских застроек, таких как промышленный район Рас Аль Хор (MBR City), Интернешнл Сити и Дубай Силикон Оазис Город заметно растет, и в местах, где процветает новая инфраструктура, вероятнее всего, произойдет оценка зданий в будущем.

Оцените главного разработчика

Правительство Дубая проводит необходимые проверки, прежде чем передать все сообщество в руки главного разработчика (или основного разработчика). Сказав это, очевидно, мы должны принять во внимание тот факт, что мастера-разработчики не застрахованы от неудач. Когда главные разработчики делают ошибки, они всегда делают их с размахом! Ярким примером может служить Гольф Сити. Данный проект был начат в 2005 году с запланированной датой завершения в 2009 году. Идея Гольф Сити заключалась в том, чтобы дать жизнь сообществу, чья жизнь вращалась бы вокруг поля для гольфа с более чем 700 домами. В июне 2014 года проект все еще находился в полной разработке, и было завершено только одно строительство: поле для гольфа, которое еще не было введено в эксплуатацию. Мастер-разработчик отвечает за развитие всего сообщества и не обязательно за проект, который нас интересует. Поэтому важно оценить, как работает главный разработчик, чтобы улучшить услуги и инфраструктуру сообщества, в котором будет находиться наша собственность. Некоторые мастера-разработчики, такие как Нахил, превзошли все ожидания, так как они постоянно стремятся к увеличению общественных услуг. Например, недавно Нахил внедрил серию велосипедных дорожек с целью объединения различных сообществ. Пример хорошего мастера-разработчика – это пример проекта Дубай Саут. Мастер-застройщик, принадлежащий правительству Дубая, будет координировать строительство площадей для павильонов Expo 2020, расширение линий метро и управление строительством тысяч домов, офисов и магазинов в районе, прилегающем к международному аэропорту Аль-Мактум. Различные проекты будут осуществляться, как было установлено ранее, делегируя управление таким элитным разработчикам, как Эмаар и Дамак.

Самая трудная часть, однако, приходит после оценки мастера-разработчика. Его задача, по сути, состоит в том, чтобы оценить и в конечном итоге одобрить всех разработчиков, которые будут приглашены для сотрудничества в основном проекте. Подумайте об отношениях между менеджерами и сотрудниками внутри компании: главный разработчик – это «менеджер сообщества», а разработчики – сотрудники. Не особо проницательный менеджер в конечном итоге доведет проект до банкротства, и то же самое произойдет, если сотрудники компании окажутся некомпетентными. Опыт разработчика является обязательным фактором при принятии решения о покупке недвижимости off-plan. Когда мы покупаем такого рода недвижимость, мы на самом деле покупаем обещание, что она будет доставлена нам. И, как мы все знаем, обещания не всегда выполняются, и когда они выполняются, они не всегда отвечают нашим ожиданиям (например, с точки зрения сроков и качества).

Вот почему, как профессиональный инвестор, Вы всегда должны проводить обширные исследования разработчика интересующего Вас проекта. Проверьте качество ранее доставленных единиц и сроки доставки, указанные им, прежде чем начать строительство.

  1. Разработчик доставил недвижимость вовремя?
  2. Удалось ли разработчику придержаться обещанных им стандартов качества?

Если ответ на один из этих двух вопросов – «нет», то я советую Вам пересмотреть свое решение.

На каких конструкциях разработчик в основном фокусировался в прошлом? Если рассматриваемый застройщик обычно посвящает себя строительству объектов со средней или низкой прибылью, не ожидайте, что он сможет сдавать роскошные дома. И даже если бы это было так, конечный результат редко будет соответствовать изначально обещанным стандартам качества. Еще один момент, о котором следует помнить, это качество услуг, предлагаемых в течение первого года деятельности. На самом деле, в течение первого года завершения и сдачи имущества, разработчик по-прежнему несет ответственность за проблемы с техническим обслуживанием и эксплуатацией. Поэтому необходимо проверить, что разработчик в своих предыдущих проектах был готов взять на себя ответственность за эти проблемы и за то, каким образом он смог их решить. Еще одна рекомендация: любой ценой избегайте разработчиков без подтвержденного опыта, даже если их предложения очень привлекательны. Тот простой факт, что первоначальный разработчик, который в данном случае был также главным разработчиком проекта, рекламировал проект как «город в городе», и что он сделал это без какого-либо проверенного опыта, должен вызвать у некоторых инвесторов кое-какие сомнения. И это также должно было побудить их попросить предоставить гарантии, прежде чем вкладывать деньги. Проект, объявленный в 2002 году, характеризовался проблемами управления и постоянными задержками с самого начала. В отсутствие четко установленных Developer Pearl Dubai FZ LLC сроков и реального плана завершения этого мега проекта, несчастные инвесторы были вынуждены выразить многократные (и зачастую игнорируемые) жалобы. Когда эти инвесторы наконец поняли, что это была инвестиция банкротства, первый кирпич еще не был заложен. Первоначальный разработчик, как и его последователи, которые взяли на себя ответственность за проект, не установили точный план погашения задолженности инвесторам. В этом случае мы можем сказать, что покупатели и инвесторы вложили свои с трудом заработанные доходы в порыве надежды в связи с временным обилием рынка, полностью забыв об осторожности и проницательности, необходимых для грамотных инвестиций. И старые, и новые инвесторы, похоже, постоянно забывают об этих основополагающих принципах, как если бы кризис 2008-2009 годов и случай с «Жемчужиной Дубая» никогда не существовали.

Оцените сам проект

После оценки местоположения, главного разработчика и разработчика проекта, пришло время оценить сам проект.

Проверка юридических вопросов

  1. Проект в области недвижимости зарегистрирован на сайте RERA ( Real Estate Регулирующее агентство)?
  2. Есть ли для проекта депозитный счет? Что такое номер счета и имя агента по условному депонированию?
  3. Каков процент завершения проекта и ожидаемая дата доставки?
  4. Зарегистрирован ли разработчик в RERA? Застройщик также является владельцем земли под застройку или существует соглашение между землевладельцем и застройщиком?
  5. Разработчик получил все необходимые разрешения и разрешения от DLD и RERA для продажи объектов вне плана?

Это хороший проект?

После проверки всех юридических вопросов, Вы должны остановиться и подумать: «Хороший ли это проект?» Сказать « мы подождем, пока все закончится, а потом посмотрим», никогда не будет хорошей идеей. Убедитесь, что проект заполняет определенный пробел на рынке, и не стесняйтесь спрашивать, будет ли достаточный спрос после завершения строительства. Если Вы хотите инвестировать в рынок недвижимости off-plan, Вы должны предвидеть спрос и быстро реагировать на него. Принципиально важно выявить пробелы на рынке и выбрать проект, направленный на закрытие этих «пробелов».

Слишком ли много я плачу за покупку недвижимости off-plan?

Точно так же, как вы сделали бы с уже завершенной собственностью, так же в этом случае необходимо должны оценить текущую рыночную стоимость Ваших инвестиций, а также Вы должны спросить себя: какова средняя цена для внеплановой недвижимости, подобной той, которую я собираюсь купить на сегодняшнем рынке, и какую скидку я получаю от цены (если таковая есть)?

Сравнительный анализ рынка (то есть с ценами на аналогичные объекты), который подробно рассматривается ниже, имеет целью определить текущую рыночную стоимость объекта:

  1. Укажите сопоставимые или похожие объекты недвижимости (схожие по размеру, планировке, количеству спален / ванных комнат, услугам, уровню пола и виду), которые недавно были проданы в том же районе или в том же здании.
  2. Отрегулируйте продажную цену внеплановой недвижимости, сравнив каждую отдельную характеристику (как положительную, так и отрицательную) активов, сопоставимую с характеристиками рассматриваемого имущества. Посредством этого подробного и систематического сравнения можно будет скорректировать цену на основе различий между приобретаемой собственностью off-plan и сопоставимой недвижимостью, недавно проданной в том же сообществе.
  3. Оцените рыночную стоимость недвижимости на основе скорректированной цены продажи, сравнив ее с сопоставимыми объектами.
  4. Доступ к предыдущим данным транзакции аналогичной недвижимости или в том же здании.

Примечание: этот подход можно использовать только в ограниченной степени, поскольку чем больше непланируемый проект уникален, тем сложнее будет определить сопоставимые свойства.

В общем, я советую вам искать off-plan недвижимость со сниженной ценой не менее на20% по сравнению с ее рыночной стоимостью и договориться о дальнейшем снижении до 10% < / strong> от цены продажи. Имейте в виду, что Вы должны будете заплатить до 4% от цены продажи недвижимости за регистрацию земли, поэтому старайтесь любой ценой получить скидку не менее 5%.

Что включает в себя план оплаты?

В настоящее время на рынке доступны различные типы планов оплаты. Они варьируются от планов платежей 80/20 до планов 20/80, хотя в последнее время существует тенденция включать платежи после доставки (30/40) / 30 или 30/30/30). Первое число означает процент, уплаченный покупателем в течение периода строительства, второе число – процент, уплаченный во время доставки, а третье число (если имеется) – процент, уплаченный в период после доставки. Существуют также планы оплаты с ежемесячными платежами, которые в некоторых случаях могут даже превышать сумму после доставки имущества.

При оценке плана платежей необходимо иметь в виду, что увязывание платежей с достижением определенных целей / определенных этапов строительства, несомненно, более удобно, чем установление фиксированных дат.

Я также рекомендую обратить пристальное внимание на планы платежей 20/80 и 30/70, которые, на первый взгляд, могут показаться очень привлекательными. На самом деле, эти планы платежей имеют неотъемлемый финансовый риск. Многие покупатели считают, что им придется платить только 20% или 30% от покупной цены, после чего, когда строительство будет завершено, будет достаточно попросить кредит для завершения оплаты имущества. Но часто случается, что одни и те же покупатели, спустя несколько лет после этих предположений, оказываются в худшем финансовом положении, которое не позволяет им получить ипотечный кредит, или что они просто больше не желают углубляться в долги. В результате покупатели начинают распродавать свои внеплановые инвестиции до истечения срока действия второго платежа (т.е. до завершения строительства), что, в свою очередь, приведет к снижению проектных цен.

Какую прибыль Вы ожидаете получить от инвестиций?

Сравнив Ваши внеплановые инвестиции с аналогичными инвестициями, Вы уже сможете оценить доход от аренды Вашей недвижимости.

  • Попросите разработчика предоставить Вам приблизительную сумму платы за обслуживание, которую Вы должны будете заплатить.
  • Выполните консервативную оценку, чтобы рассчитать чистый операционный доход и, следовательно, доход от инвестированной ликвидности.
  • Наконец, проверьте показатели рентабельности, такие как рентабельность инвестиций (или рентабельность инвестиций, переводимая как рентабельность инвестиций или рентабельность инвестиций) и рентабельность капитала (ROE) (возврат вложенных средств), чтобы оценить Ваши инвестиции и сравните его с другими альтернативами, доступными на рынке.

Еще раз проверьте договор купли-продажи – отступить никогда не поздно.

Если все согласуется с вышесказанным, и Вы намерены инвестировать свои деньги в сделку off-plan, мы рекомендуем Вам уделить некоторое время, чтобы запросить юридическое заключение по соглашению о покупке. Контракт может стать потенциальным минным полем для неосторожного покупателя. Каждый документ должен быть подвергнут тщательному рассмотрению перед подписанием, а также необходимо запросить юридическое заключение для подробного ознакомления с его обязательствами. В частности, он проверяет, что в контракт не включены ограничения на перепродажу внеплановой недвижимости. На самом деле, договоры купли-продажи нередко требуют от покупателя уплаты определенного процента от общей покупной цены (например, 40%), чтобы застройщик одобрил перепродажу недвижимости. Кроме того, некоторые застройщики могут обязать покупателя установить минимальную продажную цену всей недвижимости, чтобы не ставить под угрозу первичные продажи.

Заключительные замечания

При инвестировании в сделку off-plan необходимо учитывать несколько факторов, которые я описал выше. Обязательно примите во внимание все эти факторы, как только Вы найдете недвижимость off-plan, которая, по Вашему мнению, лучше всего подходит для Вас. В случае, если Вам нужна поддержка, свяжитесь со мной, чтобы я мог помочь Вам в выборе сделки off-plan, которая подходит именно Вам.