Прогнозы и прибыль

Рынок недвижимости Дубая считается одним из самых прибыльных на международной арене. В частности, с 2016 года по настоящее время значимые показатели находятся в сильном и непрерывном росте благодаря сочетанию различных факторов.

Основными из них являются 3:

  • Туризм;
  • Бизнес;
  • Международные мероприятия;

Скачок на рынке, вызванный сочетанием этих трех факторов, еще более ускоряется движением цикла недвижимости в Дубае: мы находимся в конце рецессии, характеризуемой все еще низкими ценами, и вскоре мы войдем в фазу экспансии, во время которой цены будут расти прогрессивно и быстро.

Для инвестора это означает, что в этот конкретный исторический момент есть практически неповторимые возможности для инвестиций. Поэтому становится важным иметь точное представление о ситуации. Мы подробно рассмотрим текущую динамику недвижимости в Дубае, чтобы лучше понять, какую доходность приносят сегодня инвестиции в недвижимость, и, прежде всего, каковы прогнозы тенденции рынка в краткосрочной перспективе.

Недвижимость в Дубае: текущая ситуация

Полезно начать со ситуации рынка недвижимости Дубая на сегодняшний день. По отчетам Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department — DLD) в 2017 году совершилось 69 тысяч операций на рынке недвижимости на общую сумму 285 миллиардов дирхамов, что означает значительное увеличение на 14% по сравнению с 2016 годом. С нашей точки зрения важно отметить, что из общего числа инвесторов 23 000 были иностранцы, которые инвестировали в около 30 000 операций на приблизительно 56 миллиардов дирхамов. Для инвестора эта ситуация выявляет два важных соображения, одно вытекающее из другого: во-первых, соотношение между вложенным общим капиталом и количеством инвесторов очень высокое, во-вторых, тот факт, что инвесторы со всего мира решат сделать инвестиции такого масштаба в дубайскую недвижимость означает, что рынок является надежным и прибыльным.

Отчеты показывают, что районы города, в которых наблюдается наибольшее количество инвестиций, — это Бурдж-Халифа с 2 008 транзакциями в 7 368 миллиардов сгенерированных дирхамов, Бизнес Бэй с 3 753 транзакциями и 7 инвестированными 115 миллиардов дирхамов в Дубай Марина с 3 300 транзакциями в 3 миллиарда дирхама.

Эти результаты были бы невозможны без твердой приверженности правительства по достижению и поддержанию высочайших стандартов качества в стране и обеспечению безопасности и защиты иностранного капитала. Дубайская недвижимость имеет базу инвесторов из более чем 200 разных национальностей.

Прибыли от инвестиций в дубайскую недвижимость

После обзора характеристик инвестиций в сектор недвижимости Дубая, можем сделать следующий шаг — проанализировать, каковы доходы от объектов недвижимости в разных районах Эмирата. Прибыли от инвестиций стабильны и надежны для большинства типов недвижимости: мы сосредоточимся на доходах, которые можно получить от квартир. Этот выбор предпочителен, тк, виллы в Дубае, как правило, имеют очень высокую стоимость покупки и менее динамичный рынок аренды. Квартиры же, напротив, имеют явно доступные цены и постоянно меняющийся рынок аренды. Это связано с тем, что экономический рост вызывает сильный рост населения и приток рабочих и специалистов, поэтому спрос на недвижимость высок, особенно в отношении более ориентированную на бизнес, таких как квартира-студия, 1-комнатная квартира и 2-комнатная квартира.

Давайте вместе посмотрим, каковы средние годовые арендные платы в основных районах Дубая для этих 3 типов недвижимости.

Район Квартира-студия 1-комнатная квартира 2-комнатная квартира
Дубай Марина 65 тыс. aed 95 тыс. aed 140 тыс. aed
International City 31 тыс. aed 42 тыс. aed 65 тыс. aed
Силиконовый Оазис 43 тыс. aed 58 тыс. aed 82 тыс. aed
Мирдиф 55 тыс. aed 66,5 тыс. aed 84 тыс. aed
Бур Дубай 53 тыс. aed 75 тыс. aed 102 тыс. aed
Дейра 38 тыс. aed 65 тыс. aed 90 тыс. aed
Аль-Нахда 40 тыс. aed 50 тыс. aed 67 тыс. aed
ЙЛТ (JLT) 60 тыс. aed 82 тыс. aed 115 тыс. aed
Даунтаун Дубай 75 тыс. aed 110 тыс. aed 160 тыс. aed
JVC 45 тыс. aed 65 тыс. aed 95 тыс. aed

 

 

 

 

 

 

 

 

В 2017 году наиболее востребованным районом для аренды был Дубай Марина, за который следовал International City. Неопытный глаз мог бы пропустить важную деталь. В предыдущем абзаце я говорил, что Бизнес Бэй является одним из районов города, которые привлекают больше инвестиций. Тем не менее, его нет в списке 10 самых востребованных районов: почему? Ответ прост и приносит с собой некоторые из наиболее важных инвестиционных возможностей, которые в настоящее время присутствуют в дубайской недвижимости. Бизнес Бэй — это абсолютно новый район, который по большей части еще строится. Хотя он даже не близко к своему пику, этот район уже стал знаковым для люкса, бизнеса и гламура. Умный инвестор должен осознавать тот факт, что, поскольку район все еще находится в стадии строительства, многие объекты недвижимости продаются off plan (приобретение недвижимости до завершения строительства, на начальных этапах или даже на стадии проекта) , что означает не только более низкие цены, чем в среднем по рынку, но и большие налоговые льготы. Доход гарантирован, потому что спрос на арендную плату в настоящее время намного превышает предложение.

Сравнение международных арендных доходов

Валовой доход от инвестиций в недвижимость в средних и малых квартирах колеблется между 5,77% и 7,21%. Доход от тех же объектов недвижимости в других странах значительно ниже: в Гонконге составляет 2,82%, в Индии2,22%, в Сингапуре — 2,83%. По этой причине инвесторы из Индии, Пакистана и Великобритании каждый год вкладывают в дубайскую недвижимость примерно 20 миллиардов дирхамов.

В Дубае арендная плата за квартиру такого типа составляет в среднем 22 доллара за квадратный фут, в то время как стоимость больших квартир составляет около 21 доллара за квадратный фут (и они менее востребованы). Если посмотреть на ситуацию с точки зрения владельца, квартира площадью 75 кв. футов приносит средний доход в размере 6,239 дирхамов (около 1500 евро) в месяц, а для квартир площадью 120 и 160 кв. м. доход от аренды может составлять от 2,550 евро до 3500 евро в месяц. Большая квартира, т.е. площадью 225 кв.м., может приносить до 4500 евро в месяц.

Показатели первого квартала 2018 года и вторичный рынок

В отчете Земельного Департамента Дубая сообщается, что цены на жилую недвижимость незначительно снизились на 3,5% по сравнению с 1 кварталом 2017 года, тогда как доходность аренды осталась практически идентичной.

Как интерпретирует эти данные умный инвестор?

Тому, кто не знаком с этой отраслью, может бояться вкладывать деньги в дубайскую недвижимость, потому что он ошибочно полагает, что его капитал находится под угрозой. Напротив, умный инвестор понимает, что это снижение общих цен (важно помнить, что это средний указатель между областями, поэтому в некоторых цены растут, а в других нет), представляет отличную инвестиционную возможность. Цены снижаются, потому что в прошлом году были открыты тысячи строительных площадок для строительства новых зданий, что означает, что на рынок поступила волна предложений off plan, которые снизили цены продажи ниже среднерыночных. Так что повод отличный, потому что скоро, когда новые здания будут в основном закончены в связи с Экспо-2020, цены значительно вырастут.

Самое интересное последствие для нас заключается в том, что в этой динамике родился процветающий вторичный рынок недвижимости off plan, прежде всего благодаря планам отсроченных платежей. На самом деле, запрос на покупку растет со временем: чем ближе объект к завершению, тем привлекательнее для инвесторов. У дальновидного инвестора не только возможность купить объект off plan, платя низкую цену с упрощенной оплатой, но и очень важная возможность быстро продать тот же объект по более высокой цене еще до того, как будет полностью погашена выплата: таким образом доход удваивается, потому что соотношение между доходностью инвестиций и вложенным капиталом очень велико.

Рост городов во вторым квартале 2018: временный поворот

В первых кварталах 2018 года отношение инвесторов изменилось. В 2017 году продажи off plan полностью доминировали на рынке недвижимости, охватывая около 60% -70% продаж, a в 2018 году они изменились и готовая недвижимость составила большинство продаж на рынке недвижимости. Важно проанализировать эти данные, потому что они выделяют ключевые элементы для умного инвестора. «Поворот» на самом деле уже долго ожидался. В 2017 году стимулы для покупок off plan достигли своего пика, предлагая очень привлекательные планы отсроченных платежей. Конечно, это привлекало очень много инвесторов. Тем не менее, возникновение побочного эффекта было также естественным: чтобы противодействовать привлекательности инвестиций off plan, цены на уже построенные объекты значительно упали. Это вызвало поворот в первом квартале 2018 года.

На самом деле, на данном этапе рынок оказывается более реактивным на цены чем на планы платежей: инвесторы предпочитают вкладывать средства там, где цены ниже, чем на планы отсроченных платежей. Это явление произошло из-за того, что диапазон разницы в ценах значительно расширился настолько, что крайне удобнее было вкладывать средства в готовую недвижимость. Умным инвесторам не следует упускать из виду тот факт, что сегмент «люкс», вероятно, останется под давлением из-за этой «войны» между продажами off plan и продажами готовых к эксплуатации объектов недвижимости. Следствием этого является то, что на рынке, скорее всего, появятся неповторимые предложения.

В этом смысле подлежащие мониторингу области, безусловно, являются теми, которые ограничивают сообщество, такие как Даунтаун и Дубай Марина. В этом типе микрорайонов, где пространства для новостроек практически не существует, был активирован вторичный рынок: можно купить практически новые здания за цены, намного ниже средне рыночных. Важно помнить, что жилой бум в Дубае произошел несколько лет назад, поэтому большинству зданий всего несколько лет. Именно в самых центральных районах разрыв в ценах между объектами off plan и объектами готовыми к эксплуатации ощущается больше.
Однако не нужно заблуждаться, думая, что это окончательная долгосрочная ситуация. Правильнее будет понять этот исторический момент, воспользоваться возможностями, но при этом помнить, что урбанистическая экспансия может в любое время сгенерировать тенденции, которые изменят рыночный баланс.

Дубайская недвижимость в 2018 году: более 9 500 новых инвесторов

Земельный департамент Дубая (DLD) заявил, что в период с 1 января 2018 года по 31 августа 2018 года сектор недвижимости получил инвестиции в размере 19 миллиардов дирхамов от более чем 9,500 новых инвесторов (т.е. людей, впервые вложивших деньги в Дубае). Это естественное следствие того, что рынок недвижимости Дубая в настоящее время приобрел солидную репутацию. Современное состояние недвижимости Дубая подтверждает чрезвычайную ликвидность, которая постоянно обновляется инвесторами, которые перемещают свой капитал в то, что постепенно превращается в наиболее привлекательный сектор недвижимости на международном уровне.

Важно не занижать факт прихода новых инвесторов с точки зрения выбора будущих инвестиций. Фактически, умный инвестор осознает, что новый спрос может упростить перепродажу недвижимости off plan, что дает преимущество в представлении планов отсроченных платежей. Но есть и другой аспект, возможно, даже более важный: если появляются новые инвесторы, это означает, что цикл недвижимости определенно выходит из фазы рецессии. Следовательно в этой ситуации инвестиции в недвижимость могут гарантировать большие доходы уже в краткосрочной перспективе. Некоторые прогнозы сходятся в том, что нынешние потрясения, на которые, в частности, влияют подготовка крупных международных событий и все более инновационная государственная политика, открытая для иностранных предпринимателей, приведут к внезапному пику цен, что может необратимо повысить средние цены рынка.

Прогнозы на будущее

Мы рассмотрели несколько аспектов текущей ситуации дубайской недвижимости. Теперь давайте продолжим с основным аргументом: какими будут показатели рынка недвижимости Дубая в ближайшие годы. Возвращаясь к основным факторам, влияющим на недвижимость эмирата, перечисленным в первой главе (туризм, бизнес и международные мероприятия), видно, что: туризм развивается быстрыми темпами, экономика каждый год открывает свои двери для сотен новых иностранных компаний, и в период с 2020 по 2023 год в регионе пройдут 3 международных мероприятия:. Экспо, 50-летие образования ОАЭ и чемпионат мира по футболу в Катаре.

Важные и известные международные консалтинговые агентства JLL и Knight Frank прогнозируют, что цены на недвижимость в этом году останутся низкими, но они будут растить с приближением Экспо 2020. Moody’s Investor Service заявляет, что государственные инвестиции в инфраструктуру и дальнейшие стимулы для иностранных инвестиций окажут существенную поддержку всему сектору недвижимости в течение следующих 5 лет.

Все прогнозы сходятся в том, что повышение стоимости капитала в период до 2025 года превысит 40%. Мы investireadubai.com более осторожны в прогнозах, потому что знаем, что на этот прогноз могут повлиять несколько событий, которые сегодня мы не можем предвидеть. По этой причине мы считаем более вероятным и надежным сказать, что стоимость недвижимости в Дубае увеличится в следующую пятилетку примерно на 30%, что является значительным количеством, не имеющим аналогов на международной арене, особенно рассматривая стабильность сектора в Дубае.